住宅の取得に関して

■戸建て住宅とマンション

どちらが良いのかは、人それぞれですが、戸建て指向の人であっても最初は両方見比べて、マンションも良いかな、いや戸建て住宅だ・・と思案されたに違いありませんね。

戸建て住宅とマンションの代表的な違いを並べてみましたが、同じ取得価格で比較すれば、マンションの方が駅に近く、生活も便利です。また、転売などの住み替えも戸建て住宅よりは容易で、日々の管理も管理会社が行ってくれます。
あなたが落ち葉の掃除をする必要もないのです。
反対に戸建て住宅は、駅よりも遠く不便である場合が多い反面、広さがあり、間取りも自由に考えられ、マンションに問題が生じたときに組合で長々と協議をしなければ決まらないと言った不自由さはありません。


 

■修繕積立金・管理費・駐車場使用料

 

上のような違い以外に戸建て住宅とマンションの大きな違いは、「修繕積立金」「管理費」「駐車場使用料」といったものが、ローンとは別個に負担しなければならないことです。駐車場については、駐車場も分譲してしまう分譲方式と、分譲せずに賃料を負担してもらう賃料方式の2つに別れていますが、分譲方式であれ、その費用負担が必要なのは同じですね。

仮に「修繕積立金」「管理費」「駐車場使用料」の合計が月に25,000円前後必要だとすると、戸建て住宅の一般的なローン完了時期≒建て替え時期と想定される35年後には、1050万円の費用を営々と支出し続けていることになります。
もちろん、これらの費用は、20年後、40年後と言った大規模修繕であったり、共用部やエレベーターの日々の清掃その他の管理費、そして駐車場の賃料などに必要なのですが、戸建て住宅であれば、日々の清掃は自分達で行い、駐車場は敷地内に確保するのが普通です。また、大規模修繕も、築20年頃にせいぜい2~3百万円も行えば十分でしょう。そのため、これらの費用をどう考えるか、そして別な側面では、マンションの耐用年数は50年とも60年とも言われていますから、これらの価値をどう考えるかということも選択肢の分かれ目の一つとも言えます。


 

■戸建て住宅、4つの取得方法

では、戸建て住宅に目を転じてみると、マイホームを手に入れるためには、土地を捜して注文住宅を建てる。建築条件付きの土地で建物を建てる。分譲住宅を買う。中古住宅を買ってリフォームする。という大きくは4つの方法に別れます。

・土地を捜して、注文住宅を建てる

土地を捜して購入し、その土地に注文住宅を建てる方法は、希望の土地、希望の広さ、希望の間取りを手に入れることが出来ますが、周到な準備が必要で、2.3年はじっくりと土地探しをする覚悟が必要です。
また、当然に時間も手間もお金もかかります。資金計画もゆとりと柔軟さが必要になってきますが、それだけの手間暇に見合う自由さを手に入れることができます。
この中には、「古~い中古住宅」を買ってしばらくの間住み、もう一度自己資金を蓄えて建て替えるという方法もあるでしょう。

・建築条件付きの土地に建物を建てる

持ち家の一時所得で多いのが、次の建築条件付きの建物でしょう。広さは狭いが駅に近い、といった物件も多く出回り、購買層に応じた価格設定をしているために資金計画も立てやすく、建物の広さもイメージしやすいのが特徴です。ただ、標準仕様以外に追加工事、オプションなどを依頼すると、最初の資金計画からオーバーしてしまい、計画を考え直す、といった場面も出てきます。注文住宅を建てると言う意識ではなく、間取りやデザインをある程度考えられるセミオーダーの住宅と考えた方が良いでしょう。

・分譲住宅

次に多いのが、どちらかというと郊外に多い分譲住宅です。間取りは決まっていますが、建物のグレードは建築条件付きの建物よりも高い場合が多いです。 いずれも資金計画は立てやすいですね。
また、上の建築条件付きの建物では、小規模な業者も参入しているために建物の品質の格差が激しい(価格格差ではありません)ですが、 分譲住宅の場合は、大手ハウスメーカーも行っており、電鉄系住宅メーカーなど、どちらかというと大きな会社が多く、品質も安定しているという特徴があります。
実は中古住宅のねらい目もこのような建物は品質的にも安定しているため、当たりはずれが少ないのが特徴ですよ。

・中古住宅+リフォーム

総務省の統計では、住宅の半数が築15年以内であるという調査があります。
良質の中古住宅を見つけられれば穴場的な方法なのですが、問題のない建物なのかの見極めや、リフォームの費用がどの程度かかるのかなど、相当専門的な要素が強く、建築士あるいは工務店などとの二人三脚で進めると非常によいお買い物物件にあたる可能性を秘めていますが、自分たちだけで突っ走ってしまうと落とし穴に陥る危険もある方法です。
なお、上の分譲住宅で説明したように、大手が開発した大規模分譲地では、建物の品質格差は比較的少ないですが、都市部などの個別に建てられた戸建て住宅では品質のバラツキは大きいでしょう。